Зачем вообще сравнивать апартаменты и «классику» именно сейчас
За 2022–2024 годы рынок недвижимости в России несколько раз «переключал режим»: ключевая ставка ЦБ прыгала от 4,25% до 20%, а к концу 2024 года закрепилась в коридоре 15–16%. Это сразу ударило по ипотеке и заставило инвесторов переосмыслить, что выгоднее: вложиться в апартаменты под инвестиции с доходностью или взять привычную квартиру для сдачи в аренду. По данным ЦИАН и Дом.РФ, средняя цена новостроек в Москве за три года выросла примерно на 30–35%, тогда как аренда — лишь на 15–20%, поэтому чистая доходность «голой» аренды просела. На таком фоне вопрос «инвестиции в апартаменты или квартиру что выгоднее» перестал быть теорией и стал очень прикладным.
Юридическая природа: почему апартаменты не равны жилью
Главное, что стоит честно проговорить: апартаменты — это формально нежилой фонд. В большинстве проектов на них не распространяются нормы СанПиН и ЖК РФ, а значит, нет прописки, социального статуса «жилое помещение» и части льгот. С другой стороны, застройщик может плотнее использовать участок, экономить на нормах инсоляции и парковках, поэтому входной билет обычно на 10–25% дешевле аналогичной по локации квартиры. В 2022–2024 годах эта разница особенно проявилась в Москве и Санкт‑Петербурге, где девелоперы массово вводили многофункциональные комплексы с высоким процентом апартов, подыгрывая запросу инвесторов на более дешёвый вход и быструю отделку.
Технический блок: ключевые отличия апартаментов и квартир
Юридические и эксплуатационные различия лучше сразу разложить по полочкам, чтобы не питать иллюзий. В большинстве случаев для апарт‑комплексов характерны:
— Статус «нежилое» — регистрация по месту жительства невозможна, только временный учёт.
— НДС в цене у части проектов бизнес‑и премиум‑класса, что косвенно влияет на итоговую стоимость квадратного метра.
— Коммунальные платежи как у нежилого фонда: тарифы ЖКХ и электричества зачастую выше на 15–40%.
— Реже встречается классическая ипотека с субсидированными ставками; акций от банков меньше, чем по стандартным квартирам.
На практике это означает, что «апарты» выгоднее тем, кто мыслит чисто инвестиционными категориями, а не планирует жить и пользоваться социнфраструктурой, завязанной на прописку (школы, поликлиники по месту жительства).
Доходность: цифры рынка 2022–2024
Если говорить сухим языком цифр, что выгоднее купить для сдачи апартаменты или квартиру, ответ зависит от города и формата проекта. По данным аналитиков ЦИАН за 2023–2024 годы, средняя валовая доходность долгосрочной аренды квартир в Москве держалась в коридоре 4,5–6% годовых, в апартаментах — ближе к 5,5–7,5% за счёт меньшей цены покупки и чуть более высокой ставки аренды за метр. В сегменте короткой аренды (студийные апарты в локациях у метро и деловых центров) в удачных проектах реальные показатели инвесторов доходили до 8–10% годовых, но с заметно большей волатильностью загрузки и расходов на управление.
Технический блок: как считать доходность правильно
Чтобы честно сравнивать лучшие инвестиционные квартиры и апартаменты 2025 года, важно не поддаваться маркетингу, а считать руками. Базовая формула валовой доходности проста: годовой арендный поток / цена покупки × 100%. Для «чистой» доходности вычитаете ещё: налог (НДФЛ или самозанятый), простои без арендатора, комиссию УК или управляющего (обычно 10–25% для посуточной аренды), ремонт и амортизацию мебели, повышенные коммунальные платежи в апартах. На реальной практике инвестор, который по рекламным буклетам рассчитывал на 9–10% годовых, по факту за 2022–2024 годы чаще выходил на 5,5–7% чистыми — и в апартаментах, и в квартирах, если объект был грамотно подобран.
Риски и устойчивость в нестабильной экономике
Нестабильность последних лет показала, что важно не только сколько вы зарабатываете, но и как защищены ваши права. Квартира — классический, наиболее защищённый актив: чёткий статус, отлаженная судебная практика, предсказуемое налогообложение. В апартаментах же остаются регуляторные риски: обсуждается перевод части качественных проектов в жилой фонд, изменение налоговой нагрузки на нежилую недвижимость, ужесточение правил размещения посуточной аренды. При этом в 2022–2024 годах ни одного массового «запрета апартаментов» не случилось, но несколько регионов локально вводили ограничения на использование апарт‑отелей как фактических мини‑отелей без лицензий, что бьёт по доходной модели некоторых инвесторов.
На что особенно смотреть в 2025 году
С учётом высокой ключевой ставки и рисков переоценки активов важен не только тип объекта, но и запас прочности. При покупке в кредит апартаменты под инвестиции с доходностью купить логичнее там, где: ставка аренды по отношению к цене выше средней по рынку на 1–2 п.п., УК прозрачна и публикует отчётность, а сам проект уже вышел на фактическую загрузку минимум 70–80%. Для классического жилья критично смотреть на ликвидность: насколько легко вы сможете выйти из инвестиции, если в 2025–2026 годах понадобится быстрое погашение ипотеки или перераспределение капитала.
Реальная практика: кейсы инвесторов 2022–2024
Рассмотрим типовой сценарий инвестора, который решил купить апартаменты для инвестиций в Москве в 2022 году. Студия‑апарт 24–26 м² в пределах МКАД в среднем стоил 7–8 млн ₽ на котловане. К концу 2024 года рыночная стоимость таких лотов, по данным сделок Росреестра и брокеров, поднялась до 9–10 млн ₽, то есть прирост капитала составил 20–25% за два года. При этом реальная арендная ставка долгосрока в 2024 году находилась на уровне 55–65 тыс. ₽, что давало 6,5–7% валовой доходности. После вычета расходов на УК и повышенные коммунальные платежи чистая доходность стабилизировалась в районе 5,5–6% годовых — что сопоставимо с хорошо подобранной квартирой, но за счёт меньшего входного билета.
Сравнение с классической квартирой на примере
Другой инвестор в 2022 году купил однушку 35–38 м² в спальном районе Новой Москвы за 9,5 млн ₽ в монолитной новостройке. К концу 2024 года рыночная стоимость вышла к 11–11,5 млн ₽, прирост около 18–20%. Аренда такого лота приносила 45–55 тыс. ₽ в месяц, валовая доходность около 5–5,5% годовых. Зато коммунальные платежи — ниже, объект проще продать семейному покупателю, а риски регуляторных ограничений — минимальны. По сути, апарт‑студия дала чуть большую доходность и капитализацию, а квартира — более предсказуемый выход и меньшую «головную боль» с регулированием и управляющей компанией.
Какие форматы работали лучше последние три года
Если обобщать статистику крупных брокеров за 2022–2024 годы, лучшие инвестиционные квартиры и апартаменты 2025 условно делятся на три кластера. Первый — компактные квартиры‑студии у станций метро в крупных агломерациях: они показали устойчивую загрузку и быструю сдачу даже в периоды скачков ключевой ставки. Второй — апарт‑отели бизнес‑класса в деловых районах, которые за счёт посуточной и краткосрочной аренды обеспечивали более высокую доходность, но сильнее зависели от турпотока и деловой активности. Третий — семейные квартиры 2–3 комнаты в проектах с сильной инфраструктурой рядом с метро: не самые доходные по аренде (3,5–4,5% годовых), но с устойчивым ростом цены и высоким спросом на покупку.
Чек‑лист выбора формата в 2025 году
Чтобы не потеряться в маркетинговых обещаниях и честно ответить себе, инвестиции в апартаменты или квартиру что выгоднее именно для вас, пройдитесь по простому чек‑листу:
— Горизонт инвестирования: до 3 лет — акцент на рост цены, 5+ лет — на стабильную аренду и защиту капитала.
— Готовность к риску: апарты — больше регуляторных и операционных рисков, квартиры — меньше риска, но и чуть ниже потенциал доходности.
— Формат аренды: пассивный долгосрок — чаще про квартиры; готовы вникать в посуточку и маркетинг — можно смотреть апарты.
— Источники дохода: при высокой доле кредитного плеча лучше выбирать максимально ликвидные объекты с предсказуемой ставкой аренды.
Вывод: что выбрать инвестору в условиях нестабильности
В 2025 году однозначного ответа, что выгоднее купить для сдачи апартаменты или квартиру, нет и вряд ли появится: всё упирается в вашу стратегию и терпимость к риску. Апартаменты интересны как инструмент более высокой доходности при грамотном подборе локации и управляющей компании, особенно если вы ориентируетесь на посуточную или краткосрочную аренду и готовы к изменениям регулирования. Классическое жильё выигрывает по правовой защите, ликвидности и универсальности: его проще продать, заложить, переоформить и оставить как «запасной аэродром» семье. В условиях нестабильной экономики разумная стратегия — не противопоставлять форматы, а комбинировать их, распределяя капитал так, чтобы часть портфеля давала повышенную доходность, а часть — выступала надёжным «якорем» вашего инвестиционного баланса.