Зачем вообще инвестору разбираться в планировках
Когда речь заходит об инвестициях в новостройки, многие смотрят только на цену за квадратный метр и сроки сдачи дома. А потом удивляются, почему их квартира простаивает на рынке, пока сосед уже второй раз повышает аренду. В 80–90 % случаев проблема не в «плохом рынке», а в том, что изначально выбрана неликвидная планировка. Важно не просто понять в общем, неликвидные планировки квартир что это, а научиться быстро отличать «токсичные» варианты еще на стадии бронирования, чтобы не зависнуть с объектом на годы или не продавать его с дисконтом 10–20 % к среднерыночной цене в этом же доме.
Если подходить к покупке как инвестор, а не как «классный вид из окна, беру», то вы начинаете мыслить категориями будущего спроса. Вам не вечно жить в этой квартире, ваша задача – чтобы она понравилась максимально широкому кругу людей по понятной цене. Это и есть базовый принцип ликвидности: чем больше людей готовы купить или снять этот объект без сильного торга, тем лучше он работает как инвестиция. И планировка здесь – один из решающих факторов, иногда даже важнее этажа, отделки и вида из окна, потому что ошибка в конфигурации пространства практически не лечится без капитального ремонта.
—
Какие квартиры считать неликвидными для инвестора: общий подход
Чтобы не утонуть в частностях, полезно выстроить простую логику: неликвидна та планировка, которая сильно сужает круг потенциальных арендаторов или покупателей. Неважно, насколько она нравится лично вам, важно, насколько она типова и удобна массовому клиенту. Если сомневаетесь, какие квартиры считать неликвидными для инвестора, задайте себе три вопроса: кому я это потом буду сдавать, кому смогу продать и готов ли я, если что, сбросить цену на 15 % ниже рынка. Если на последний вопрос вы мысленно отвечаете «нет», то планировка должна быть максимально универсальной, без спорных решений, сложных коридоров, темных комнат и «экспериментов» застройщика.
Инвестор в жилую недвижимость конкурирует не только с соседними квартирами в доме, но и со всем районом в целом. Если рядом есть десятки стандартных, понятных и удобных вариантов, а вы купили странную конфигурацию с «ушами», скошенными стенами или проходной комнатой, то при одинаковой цене выбирают не вас. В лучшем случае вы будете вынуждены делать серьезный дисконт. В худшем – объект будет стоять по полгода без арендатора, и ваша доходность просто сгорит на простоях и коммуналке, даже если цифры в первоначальной финансовой модели выглядели лучше, чем по «скучным» планировкам.
—
Проходные комнаты и «вагончики»: скрытый убийца доходности
Один из самых токсичных вариантов – квартиры с проходными комнатами, особенно в старом фонде и части панельных домов. В рекламных материалах их часто подают как «удобную связь помещений» или «большую общую зону», но рынок реагирует иначе. В реальном опыте аренды такие планировки стабильно сдаются хуже, особенно если вы нацелены на семьи или соседей-арендаторов, которые хотят приватности. Владелец, который отдал такую квартиру под аренду, нередко сталкивается с тем, что снимают ее либо по сильно заниженной ставке, либо не самые платежеспособные арендаторы, которым просто не досталось ничего лучше.
Типичная ситуация: двушка в «вагончике», где из длинной комнаты проходят в маленькую спальню. На фото она выглядит нормально, но при показах люди очень быстро понимают минусы. Семья с ребенком не хочет, чтобы каждый поход на кухню проходил мимо детской, а для двух взрослых арендаторов вообще пропадает возможность изолироваться. В итоге квартира простаивает дольше, а собственник вынужден снижать цену, хотя по площади и расположению объект вроде бы конкурентный. То есть вы купили «формально» двушку, а по факту рынок воспринимает ее как неудобную однушку-евродвушку, и это прямой удар по доходности.
—
Технический блок: как в планах быстро вычислить проходные варианты
— Обратите внимание на расположение дверей: если, чтобы попасть в спальню, нужно пройти через зал или кухню-гостиную, это уже сигнал проблемы.
— Посмотрите, есть ли отдельный распределительный коридор ко всем комнатам. Если коридора почти нет, а двери «цепочкой», высока вероятность планировки-«вагончика».
— Оцените расстановку мебели: если кровать в одной из комнат ставится так, что любой проход превращается в «маршрут через спальню», арендаторы это почувствуют моментально.
— Не верьте формулировкам «студия с выделенной спальней», когда эта «спальня» фактически является проходной зоной со сдвижными перегородками без звукоизоляции.
—
Узкие длинные студии и «пеналы»: почему красиво на рендере, но плохо в жизни
С ростом популярности компактных форматов появилось множество студий странной формы: узкие, длинные, с одним окном и вытянутым помещением. На визуализациях застройщика они наполнены воздухом, стильной мебелью и светом, но после заселения выясняется, что большую часть «квадратов» просто невозможно использовать эффективно. Такие студии часто показывают инвесторам как «интересное решение», но на практике это пример того, какие планировки квартир не подходят для инвестиций, если смотреть на долгий горизонт и массовый спрос.
Арендатору важнее не общая площадь, а функциональные зоны: где поставить кровать, рабочий стол, небольшой диван. В узком «пенале» вы либо получаете узкий проход вдоль стены, либо заставляете квартиру мебелью так, что она кажется еще меньше. Люди бессознательно считывают это как тесноту и соглашаются на аренду только при скидке. На вторичном рынке такие объекты живут тяжело: конкурировать с более пропорциональными студиями по той же цене они не могут, а сильный дисконт бьет по вашей окупаемости.
—
Технический блок: критические параметры студий и «пеналов»
— Оптимальная ширина помещения под студию — от 3,2–3,5 м. Если меньше 3 м, нормальная расстановка мебели становится нетривиальной задачей.
— Окно желательно ближе к центру короткой стены. Если окно «уткнуто» в конец длинного коридорного пространства, половина квартиры будет темнее и менее комфортна.
— Соотношение длины к ширине: при коэффициенте 1:2 и более (например, 3 м × 7 м) почти всегда возникает эффект «вагона».
— Учитывайте глубину естественного света: комфортная глубина освещенного пространства от окна — примерно 5–6 метров, все, что дальше, нередко выглядит глухим и темным.
—
Темные спальни и комнаты без окна: когда «второй свет» только на бумаге
Еще один вид неликвида — квартиры с «спальнями» без полноценного окна или со световым окном в стене, выходящей в кухню-гостиную. Формально такие решения часто проходят по нормам, но для реальной жизни они неудобны. Человек не чувствует себя в такой «комнате» полноценно изолированным, да и качество воздуха, уровень освещенности и звукоизоляция всегда страдают. Поэтому подобные объекты вызывают настороженность и у покупателей, и у арендаторов, особенно если речь идет о жилье для семьи с детьми или удаленной работы.
Разработчики планировок иногда маскируют это под «кабинет» или «зону отдыха», но на деле это просто способ выжать лишние «квадраты» для продажи. Инвестору важно понимать, что подобные решения автоматически урезают аудиторию. Многие арендаторы с детьми или пожилыми родственниками даже не рассматривают такие планировки. В итоге на объект чаще смотрят одиночки или молодые пары без строгих требований, а это уже изначально более узкий сегмент, который чувствителен к цене и готов торговаться до последнего.
—
Перегруженные коридоры и лишняя «мертвая» площадь
Квартиры с огромными коридорами, лабиринтами и тупиковыми уголками – классический пример того, какие планировки стоит избегать при покупке квартиры под сдачу. Арендаторы и покупатели платят за полезное пространство, а не за квадратные метры ради квадратных метров. Если из 45 м² реальные «живые» комнаты занимают 28–30 м², а остальное — это узкие проходы, непропорциональные прихожие и бесполезные ниши, цена по ощущению всегда кажется завышенной относительно функциональности.
На показах такие квартиры часто «цепляют» на фото хорошим ремонтом или красивой кухней, но при личном посещении люди начинают чувствовать нелогичность. Люди мысленно раскладывают мебель, пытаются представить, где будет хранение, рабочее место, детская зона, и упираются в коридоры. Чем дольше человек «думает» над планировкой, тем сильнее растет вероятность отказа. Это как сложная инструкция к бытовой технике: большинство просто выбирает более простой продукт, даже если он немного дороже, лишь бы не разбираться с головоломкой.
—
Технический блок: как на схеме оценить «мертвую» площадь
— Прикиньте, сколько квадратов уходит на коридоры и проходы. Если более 15–18 % общей площади квартиры занято такими зонами, это уже тревожный сигнал.
— Смотрите на форму прихожей: идеальна компактная прямоугольная зона, где логично ставится шкаф. Огромные «залы» в 8–10 м² при малой общей площади — это минус для инвестора.
— Оцените, есть ли тупики: зоны, куда вы входите, но где ничего, кроме пыли и, может быть, маленького пуфа, не разместить. Рынок не любит такие лишние «хвосты».
— Обратите внимание на количество поворотов: если от входной двери до дальней комнаты три-четыре поворота, людям подсознательно кажется, что квартира тесная и неудобная.
—
Слишком большие кухни-гостиные и микроскопические спальни
Модный тренд последних лет — огромная кухня-гостиная, в которую заваливают весь бюджет планировки, а спальни делают минимально возможными, порой по 8–9 м². Для личного проживания кому-то это может нравиться, но с инвестиционной точки зрения это спорный вариант. В аренде и на перепродаже люди часто ищут баланс: нормальное общее пространство и комфортные личные комнаты. Слишком маленькая спальня ограничивает сценарии использования, особенно если в семье больше одного человека или периодически приезжают гости.
Есть множество примеров на рынке, когда просторные евро-двушки с гостиной 23–25 м² и спальней 9 м² продаются и сдаются хуже, чем более «скучные» варианты с двумя спальнями по 12–13 м² и меньшей общей зоной. Дело в том, что для арендатора критично разместить в спальне не только кровать, но и шкаф, а иногда и рабочее место. Если этого сделать нельзя, комната превращается в «спальное место» без полноценной функции хранения и работы, что резко снижает привлекательность. Многие готовы пожертвовать частью гостиной ради комфортной спальни, но не наоборот.
—
Некомфортные санузлы: длинные коридоры из плитки и «проходные» туалеты
Инвесторы часто недооценивают роль санузла в ликвидности. Но именно планировка ванной и туалета часто становится «последней каплей» при отказе. Неликвид нередко образуется там, где ванная превращается в узкий длинный коридор с сантехникой по периметру, а туалет при этом расположен так, что им приходится делиться всем гостям, проходя через приватные зоны. Для семьи с детьми или пожилыми родственниками это неудобно, а для арендаторов-соседей важна, наоборот, возможность раздельного использования санузлов без постоянных пересечений.
Проходные санузлы, где, например, чтобы попасть в ванну, нужно пройти через хозяйскую спальню, очень специфичны. Такой вариант может подойти отдельно взятой семье, но для массового рынка это риск. Если внимательно смотреть на отзывы по квартирам, которые длительно стоят в аренде, неожиданно часто всплывает формулировка «не понравился санузел». За ней почти всегда стоят неудобные решения, которые сложно объяснить на словах, но легко почувствовать при посещении. Инвестору важно отсечь такие варианты заранее, чтобы не тратить время на сомнительные компромиссы.
—
Этаж, ориентация по сторонам света и вид: когда планировка тянет вниз весь объект
Даже формально нормальная планировка может стать неликвидной, если она усилена неудачной ориентацией по сторонам света, плохим видом и этажом. Классический пример: квартира с единственными окнами на север над шумной дорогой или обширной парковкой. В сочетании с небольшой площадью, странной конфигурацией или темными комнатами такой объект выталкивается рынком на периферию спроса. В результате цену приходится снижать до уровня соседей с худшим метражом или более старыми домами только потому, что визуальные и бытовые ощущения от квартиры сильно проигрывают конкурентам.
Для инвестора важно понимать, что планировка не существует в вакууме. Если у вас уже «на грани» спорное решение внутри квартиры, нужно, чтобы все внешние факторы работали на вас, а не против. Хороший вид во двор, нормальная инсоляция, адекватный этаж могут частично компенсировать неидеальную конфигурацию. Но если минусы складываются: низкий этаж над въездом в паркинг, темная ориентация, узкая студия — это уже практически гарантированный долгий простой или постоянная борьба за арендатора скидками.
—
Практика: какие планировки квартир не подходят для инвестиций на реальных примерах
Чтобы не оставаться в теории, можно посмотреть на реальные кейсы инвесторов на рынках Москвы и крупных региональных городов. Например, в одном ЖК под аренду массово покупали студии 24–26 м². Спустя два года стало видно, что стандартные прямоугольные студии с нормальной шириной и окном посередине уходят за 35–37 тыс. рублей в месяц без особых проблем. При этом длинные студии-«пеналы» такой же площади, но с узкой формой и окном в конце коридора, сдавались за 28–30 тыс. рублей и нередко простаивали по два-три месяца между арендаторами. Разница в годовой доходности выходила до 2–2,5 процентных пункта.
Другой пример: двухкомнатные квартиры в доме бизнес-класса. Инвесторы, которые ориентировались на «вау-эффект» и брали евро-двушки с огромной гостиной и крошечной спальней 9 м², через несколько лет отмечали, что продать такую квартиру с премией сложно. Одновременно стандартные двушки с двумя спальнями по 12–13 м² и чуть меньшей кухней стабильно уходили дороже по цене за квадратный метр, потому что на них был спрос как у семей с детьми, так и у инвесторов под раздел аренды на комнаты. Формально метраж и локация были схожи, но планировка полностью меняла экономику.
—
Как выбрать планировку квартиры для инвестиций: практический алгоритм
Чтобы не разбираться в каждом объекте с нуля, полезно сформировать для себя чек‑лист. Это упрощает выбор и снижает риск эмоциональных покупок. Вопрос как выбрать планировку квартиры для инвестиций, по сути, сводится к тому, чтобы быстро отсекать экстремальные и нестандартные варианты, даже если они кажутся «интересными» или выгодными по цене. Инвестор зарабатывает на предсказуемости, а не на архитектурных экспериментах. Ваша задача — купить максимально универсальный продукт, который подойдет широкому кругу людей сейчас и через 5–10 лет.
Полезный подход — смотреть на квартиру глазами «среднего» арендатора: молодой пары, небольшого семейства или одиночки, работающего из дома. Задавайте себе вопросы: удобно ли людям спать, работать, хранить вещи, принимать гостей? Можно ли разделить жилье на тихую и шумную зоны? Легко ли расставить типовую мебель? Если хотя бы по одному из этих пунктов ответ «нет», стоит внимательно пересчитать доходность с учетом возможного дисконта и простоев. Часто выясняется, что более простая и «скучная» планировка дает на выходе лучшую чистую доходность, чем модное, но неудобное решение.
—
Краткий чек‑лист инвестора: какие планировки стоит избегать при покупке квартиры под сдачу
— Проходные комнаты, «вагончики» и длинные узкие студии — почти всегда сниженный спрос и завышенный торг.
— Спальни без полноценного окна или с «условным» светом из гостиной — резко сужают круг потенциальных клиентов.
— Избыточные коридоры, тупики, «мертвая» площадь в прихожей — арендатор платит за метры, которыми может реально пользоваться.
— Дисбаланс между гигантской кухней-гостиной и микроспальнями — хорошо выглядит на рендерах, но плохо окупается в аренде.
— Неудобные санузлы: длинные коридоры из плитки, проходные решения, доступ к ванной только через одну из спален.
—
Итог: неликвидные планировки квартир что это на практике и как их обходить
Если подытожить, неликвидные планировки квартир что это, то речь идет не о «плохих» с точки зрения дизайна пространства, а о форматах, которые плохо работают для массового пользователя. Они могут быть оригинальными, нестандартными, даже визуально эффектными, но как только вы выходите на рынок аренды или продаж, становится видно, что объективный спрос ограничен, а желающих торговаться много. Инвестору такие варианты опасны, потому что они делают доходность сильно зависящей от удачи и личных переговорных навыков, вместо того чтобы опираться на стабильный спрос.
Оптимальная стратегия инвестора — выбирать планировки, которые не придется «продавать словами». Чем меньше вы объясняете людям, почему «проходная спальня — это удобно» или «темный кабинет — это плюс», тем лучше. Простая логика, понятное зонирование, адекватные размеры комнат и минимум странных решений — вот ориентир, который помогает избежать неликвидности. Если придерживаться этого подхода и осознанно отсеивать рискованные форматы, то вопрос какие планировки квартир не подходят для инвестиций перестает быть загадкой, а инвестиции в жилую недвижимость становятся гораздо более предсказуемыми и спокойными.