Почему в 2025 году так активно спорят: апартаменты или классическое жильё
Краткий контекст рынка за 2022–2024 годы
За последние три года рынок жилья в России довольно сильно дернулся, и это видно даже без сложной аналитики. По данным ЦБ и Росстата, в 2022 году средняя цена новостроек в крупных городах выросла примерно на 12–15% год к году, в 2023 рост замедлился до 5–8%, а в первой половине 2024 года местами началась коррекция в пределах 3–7%. Апартаменты в те же периоды вели себя чуть волатильнее: в 2022 году рост был выше, примерно на 15–18%, затем в 2023 году прирост уже скромнее — около 4–6%, а к 2024 году по ряду проектов в Москве и Петербурге аналитики фиксировали не рост, а стагнацию и даже просадку цены до 5%. На фоне высоких ставок по ипотеке и закручивания условий льготных программ, именно 2025 год многие ждут как момент «перепридумать» стратегию: по-прежнему покупать классические квартиры или уже смотреть в сторону апартов как более доходного, но рискованного инструмента.
Главные отличия, которые влияют на доходность
Апартаменты — это формально нежилой фонд, и вот это юридическое слово «нежилой» в 2025 году все ещё решает почти всё. У них, как правило, выше налоговая нагрузка (кадастровая стоимость и ставка налога), нет полной защиты по закону о долевом строительстве для старых проектов, сложнее прописка и, соответственно, меньше круг семейных покупателей, которые готовы брать такой объект для жизни. Зато обычно выше стартовая доходность от аренды и интерес девелоперов: они охотно строят апарт-комплексы в локациях у метро, деловых центров, рядом с ТПУ. Классические квартиры, наоборот, воспринимаются как более «понятный» актив: прозрачная ипотека, прописка, стандартные тарифы ЖКХ, проще продать семье, которая не думает о доходности, а просто хочет нормальное жильё. Всё это напрямую бьёт по двум главам инвестора: сколько он получит с аренды и как легко потом выйдет из объекта без сильного дисконта.
Необходимые инструменты инвестора для сравнения апартов и квартир
Финансовые и аналитические инструменты
Чтобы в 2025 году адекватно сравнить инвестицию в апартаменты и классическое жильё, уже мало «чутья» и советов риелтора знакомых. Нужны хотя бы базовые инструменты: онлайн-калькуляторы ипотечных платежей (на сайтах банков или ЦБ), сервисы по анализу объявлений (Циан, Домклик, Авито Недвижимость — чтобы смотреть реальную, а не рекламную цену), а также доступ к статистике Росреестра и отчётам крупных консалтинговых компаний по рынку — они обычно публикуют квартальные обзоры по доходности аренды, средней стоимости квадратного метра и уровню вакантности по форматам. Плюс крайне желательно уметь работать с Excel или его аналогами: забить туда предполагаемые платежи по ипотеке, коммунальные, налоги и увидеть честный кэш-флоу. Если этого не делать, то «высокая доходность 10–12% годовых», которую пишут в буклетах по апартаментам, легко превращается в 3–5% после вычета всех скрытых расходов и перерывов в заселении.
Юридические и информационные ресурсы
Кроме цифр, для сравнения нужны и юридические инструменты. Это доступ к ЕГРН (через официальный сайт Росреестра или проверенные сервисы-партнёры), чтобы посмотреть статус объекта — жилое/нежилое, землю под домом, обременения. Понадобится и консультация юриста или опытного риелтора по апартаментам: в 2022–2024 годах сильно ужесточили регуляции строительства и продажи, а по некоторым комплексам вопрос перевода в жильё или смены назначения всё ещё висит в воздухе. Ещё один важный инструмент — умение читать договор долевого участия и правила пользования объектом: в апарт-отелях бывают ограничения по длительности проживания, регламент по ремонту, штрафы за сдачу «мимо управляющей компании». Без понимания этих нюансов легко попасть в ситуацию, когда объект юридически ваш, но использовать его так, как вы планировали, нельзя.
Поэтапный процесс выбора между апартаментами и квартирой
Шаг 1. Определяем цель и горизонт инвестирования
Первый шаг выглядит очевидным, но именно здесь чаще всего допускают ошибку. Нужно честно ответить себе: вы хотите максимальный денежный поток в ближайшие 3–5 лет или надёжную «подушку» на горизонте 10–15 лет, которую при необходимости можно будет продать без плясок с ценой. Если брать статистику 2022–2024 годов по крупным городам, средняя «чистая» доходность от аренды классических квартир (после налогов и базовых расходов) колебалась в районе 3–5% годовых, в то время как по апартаментам в удачных локациях она доходила до 6–8%. Но за эту прибавку в 2–3 процентных пункта инвестор фактически расплачивается повышенными рисками: большей вероятностью простоя, возможными изменениями в налогообложении и меньшей ликвидностью при продаже. Поэтому, если вы планируете выйти из объекта через пару лет, часто разумнее брать более ликвидную квартиру, а вот для агрессивной стратегии «доход сейчас, риски принимаю» апартаменты могут быть уместны.
Шаг 2. Сбор и проверка данных по локации
Второй шаг — не выбирать формат в вакууме, а смотреть конкретное место. В 2022–2024 годах хорошо себя показывали апартаменты у крупных ТПУ, деловых центров, рядом с технопарками и университетами: там вакантность была ниже, а ставки аренды — выше рынка. В спальных районах ситуация часто противоположная: семьи не хотят жить в апартах из‑за прописки и статуса, а корпоративный спрос слабый, поэтому пустующих блоков больше. В случае классических квартир логика проще: важны транспортная доступность, школы, садики, поликлиники, зелёные зоны — то, что смотрит обычный покупатель. На этом шаге полезно не лениться и физически съездить в район в разное время суток, погулять, посмотреть, кто реально живёт и снимает рядом: офисные сотрудники, студенты, туристы или семьи с детьми. Эта «полевуха» часто даёт больше понимания, чем красивые презентации девелопера с обещаниями 90% заполняемости.
Шаг 3. Финансовый расчёт и сценарное моделирование
Третий шаг — посадить всё на цифры и не верить рекламным проспектам. Берём цену объекта, предполагаемый первый взнос, ставку по ипотеке (в 2022–2023 годах это были около 8–11% по льготке и 12–14% по рыночной, к концу 2024 года ключевая ставка поднялась выше, что автоматически ухудшило اقتصادику кредитных покупок), далее прибавляем коммунальные, налог на имущество, расходы на управляющую компанию и периодический ремонт. Затем аккуратно закладываем консервативный сценарий аренды: не 12 месяцев заселения, а, скажем, 9–10 для апартов и 10–11 для классических квартир, особенно если это стандартные лоты без уникальных плюсов. Важно посмотреть не только на годовую доходность, но и на то, сколько живых денег остаётся у вас в кармане ежемесячно после выплаты ипотеки и всех расходов. Если по апартаментам цифра выходит заметно выше даже в консервативном сценарии, это плюс в их копилку; если нет — тогда их маркетинговое преимущество просто миф.
Шаг 4. Оценка ликвидности и выхода из инвестиции
Четвёртый шаг — заранее продумать момент, когда вы будете продавать объект. В 2022–2024 годах статистика показала любопытный эффект: при отладке рынка и росте ставок иногда квартиры в массовых сегментах продавались быстрее и с меньшим дисконтом, чем апартаменты в тех же районах. Причина проста: покупатель на жильё — это не только инвестор, но и обычная семья, которая не хочет логистические и юридические сложности. Поэтому срок экспозиции апартаментов на рынке (то есть время от выхода объявления до реальной сделки) часто оказывался на 20–40% выше. При планировании стратегии на 2025 год стоит заложить, что выйти из апартов может быть сложнее и дольше, особенно если их в районе уже переизбыток, а рядом активно строятся новые проекты. Ликвидность — это не только вопрос цены, но и вопрос времени, а время при высокой ставке по кредиту превращается в прямые дополнительные расходы.
На что смотреть в цифрах: реальные и прогнозные данные
Доходность аренды и динамика цен
Если обобщить данные аналитиков за 2022–2024 годы по Москве и Петербургу, выходит примерно следующая картина. Классические квартиры в массовом сегменте показывали средний рост цены за три года на уровне 20–25% суммарно, с учётом всплеска 2022 года и более спокойных 2023–2024, в регионах эта цифра ниже — около 10–18% в зависимости от города и активности застройщиков. Апартаменты в центральных и деловых локациях росли чуть быстрее — до 25–30% за тот же период, но в ряде региональных проектов рост был слабым или вообще отсутствовал, особенно там, где девелоперы вывели сразу большие объёмы однотипных апарт-комплексов. Что касается аренды, по данным порталов объявлений и отчётам брокеров, средняя валовая доходность по апартаментам в успешных проектах держалась на уровне 7–9% годовых до налогов, а по классическим квартирам — 4–6%. Но в 2024 году, на фоне снижения платежеспособного спроса и роста предложений, разрыв начал сокращаться, и к 2025 году многие эксперты прогнозируют более скромный спред между этими форматами.
Ипотека, налоги и регуляторика
Отдельный пласт статистики касается ставок по ипотеке и налоговой нагрузки. В 2022–2023 годах льготные ипотечные программы на новостройки позволяли многим инвесторам заходить в квартиры с относительно дешёвым кредитом, делая доходность более предсказуемой. Апартаменты же часто не попадали под льготные программы или условия по ним были жёстче, что уменьшало их привлекательность для кредитного плеча. К концу 2024 года ключевая ставка выросла до двузначных значений, из-за чего любая ипотечная модель стала менее выгодной, а разница между апартаментами и квартирами по финансовому плечу частично сгладилась: и там, и там кредит стал дорогим. Налог на имущество для апартов в ряде регионов всё ещё выше, так как считается от кадастровой стоимости нежилого фонда, а в некоторых городах ввели дополнительные корректировки для подобных объектов. При моделировании 2025 года важно учитывать, что государство может продолжить выравнивать режимы, и часть исторических преимуществ апартов (низкая цена входа, мягкая налоговая нагрузка) уже существенно размыта.
Устранение неполадок: типичные ошибки инвесторов и как их исправить
Ошибка 1. Считать только по буклету девелопера
Одна из самых частых проблем, с которой сталкивались инвесторы в 2022–2024 годах, — слепая вера в маркетинговые расчёты. На красивых слайдах показывают заполняемость 95%, аренду 12 месяцев в году и минимальные расходы на содержание. В реальности выясняется, что часть года апартаменты стоят пустыми, управляющая компания берёт высокий процент, а коммунальные и налоги съедают львиную долю дохода. Устраняется это только одним способом: сделать собственный, максимально приземлённый расчёт с запасом по рискам. Заложить 10–15% ниже предполагаемую ставку аренды, учесть 1–2 месяца простоя, прибавить расходы на рекламу и время, которое вы потратите на поиск и смену арендаторов. Если даже после такой «жёсткой» модели проект всё равно выглядит привлекательно, значит перед вами сильный кейс; если нет, то буклет просто рисует идеальную картинку, не имеющую отношения к тому, что вас ждёт.
Ошибка 2. Игнорировать юридические и режимные ограничения
Вторая распространённая неполадка — недооценка юридической специфики апартаментов. Люди подписывают договор, не вчитываясь в регламент проживания, а потом удивляются запретам на длительную сдачу, ограничению по размещению с детьми, особенностям пожарных требований или невозможности прописки. Всё это бьёт по вашей целевой аудитории и резко сужает круг арендаторов. Исправление здесь одно: перед покупкой подробно изучить договор, правила пользования объектом, задать управляющей компании неудобные вопросы в духе «могу ли я сдавать напрямую без вас?» или «какие у вас штрафы, если гость нарушит тишину?». Если вы уже купили объект и столкнулись с ограничениями, вариант решения — смена целевой аудитории (например, ориентироваться не на долгосрочную аренду, а на посуточный формат, если он разрешён), либо объединение с другими собственниками для попытки изменить правила или сменить управляющую компанию, что уже ближе к коллективной юридической работе, но порой даёт эффект.
Ошибка 3. Неверный выбор локации и типа спроса
Третья ошибка — попытка применять к апартаментам те же критерии выбора, что и к классическому жилью. В результате человек покупает апарты в откровенно спальном районе, рассчитывая, что «семья всё равно снимет, раз тут новая отделка», а потом сталкивается с хроническим недозаселением, потому что семейный арендатор предпочитает квартиру с пропиской и понятными платежами. Здесь устранение неполадок начинается с честной диагностики: кому вообще нужен ваш объект и какая ставка аренды для этой аудитории приемлема. Иногда выход — снизить стоимость аренды до уровня, при котором заполняемость вырастет, и итоговый денежный поток станет выше, чем при завышенной ставке и постоянных простоях. В других случаях приходится сменить формат использования: например, перевести объект в управление профессионального оператора апарт-отеля или хостела, который лучше умеет работать с краткосрочным спросом, пусть даже за процент от выручки. И, наконец, если локация принципиально не тянет, нужно рассматривать продажу и перекладку средств в более жизнеспособный проект.
Итог: что выгоднее в 2025 году — апартаменты или классическое жильё?
Выбор в зависимости от профиля инвестора
Если собрать всё сказанное и опереться на динамику 2022–2024 годов, картина к 2025 году выглядит так. Апартаменты остаются более доходным, но и более рискованным форматом: при удачной локации и грамотном управлении они способны приносить на 2–3 процентных пункта годовых больше, чем типовая квартира, особенно при отсутствии дешёвой ипотеки и при ставках по депозитам, которые не сильно уступают консервативной аренде жилья. Классические квартиры при этом выглядят инструментом для инвестора, который ценит предсказуемость и ликвидность: доходность ниже, но круг конечных покупателей шире, правила игры понятнее, а регуляторные сюрпризы менее болезненны. Для активных инвесторов, готовых вникать в управление, считать каждый процент, шевелиться и тестировать разные модели заселения, апартаменты в 2025 году могут быть разумным выбором — но только при тщательном анализе конкретного проекта и при учёте всех озвученных рисков. Для тех же, кто хочет «купить и забыть», рассчитывая на плавный рост и осторожную сдачу надолго, классическое жильё, особенно в сильных локациях крупных городов, в большинстве случаев остаётся более взвешенным вариантом.