Почему снова обсуждают квартиры «на котловане» в 2026 году
Если десять-пятнадцать лет назад фраза «купить квартиру на этапе строительства» ассоциировалась скорее с лотереей, то после реформы долевого строительства и введения эскроу-счетов рынок заметно поменялся. Тем не менее, в 2026 году вопрос «это выгодная инвестиция или лишний риск?» по‑прежнему не потерял актуальности. Застройщики агрессивно продвигают новостройки на ранней стадии продаж, банки субсидируют ставки, а покупатели пытаются поймать «нижнюю точку» ценового цикла и не попасть в долгострой. Разберёмся, что изменилось за последние годы и как сейчас выглядит реальная математика такой сделки.
Короткий исторический обзор: от «долёвки на доверии» до эскроу
До кризиса 2008 года массовая покупка квартиры в строящемся доме цены не отпугивала: рынок рос на двузначные проценты в год, и многие инвесторы зарабатывали только на перепродаже прав требования. Тогда действовала классическая схема ДДУ без эскроу: деньги напрямую шли застройщику, а риски банкротства фактически ложились на дольщиков. Этот период запомнился и громкими историями обманутых вкладчиков, и резкими обвалами спроса после каждого кризиса, что стало одной из причин жёсткой реформы отрасли.
С 2019–2020 годов модель изменилась: повсеместно внедрены эскроу-счета, застройщик получает доступ к деньгам только после ввода дома в эксплуатацию. Параллельно банки начали активно кредитовать проекты, контролируя финансовую дисциплину. К 2024–2025 годам доля строек по «старой» схеме практически сошла на нет в крупных агломерациях. Сейчас, в 2026 году, покупатель получает иной баланс «доходность/риск»: уменьшилось количество откровенно проблемных объектов, но вместе с этим сократилась и маржа инвестора за счёт роста себестоимости строительства и цен.
Что вообще значит «купить на ранней стадии» в 2026 году
В профессиональной среде под фразой «инвестировать в новостройку на ранней стадии» чаще всего подразумевают вход не просто до ввода дома, а в первые 6–18 месяцев проекта: этап котлована, ниже 30–40 % строительной готовности, старт продаж по минимальному прайс-листу. Именно в этот период застройщик максимально гибок в ценовой политике, поскольку ему важно «раскачать» продажи для обслуживания проектного финансирования.
Формально итоговый риск-дисконт может достигать 10–20 % по сравнению с ценой на момент ввода объекта в эксплуатацию в благоприятной рыночной фазе. Однако этот «диапазон» сильно зависит от локации, класса жилья, конкуренции и макроэкономической ситуации. В одних проектах цена от котлована до ключей вырастает на 30 %, в других — едва покрывает инфляцию. Поэтому ключевой вопрос меняется с «выгодно ли покупать квартиру на котловане вообще» на «в каком конкретном проекте и при каких условиях это оправдано».
Технический блок: стадии проекта и ценовые «ступени»
1. Этап проектной документации и разрешения на строительство: минимальный прайс, высокий регуляторный риск (перепроектирование, затяжной старт).
2. Котлован и нулевой цикл: официальное начало стройки, активный маркетинг, скидки для первых 10–20 % объёма.
3. Монолит/коробка (30–70 % готовности): основной рост цен, сокращение скидок, повышенная активность ипотеки.
4. Фасады и внутренняя отделка: цены ближе к рыночному потолку, остаются неликвидные планировки и виды.
5. Ввод дома и поствводной период: максимальная цена «от застройщика», затем возможна коррекция на вторичном рынке.
Аргументы «за»: за что платят инвесторы и ранние покупатели
Первый и очевидный плюс — ценовой дисконт. На практике, если покупатель решает купить квартиру на этапе строительства на котловане по стартовой цене, то при удачном раскладе он фиксирует будущий рост стоимости на несколько лет вперёд. В московских проектах комфорт-класса 2020–2023 годов средний прирост метра от старта продаж до ввода дома варьировался в диапазоне 25–45 %, с отдельными кейсами выше 50 % в локациях около новых станций метро. В регионах разброс шире — от 10 до 35 %.
Второй плюс — выбор. На старте покупателю доступны лучшие планировки, видовые квартиры, редкие форматы (евро-двушки, угловые лоты, большие балконы). Через два-три года остаётся в основном «остаточный» фонд, который менее интересен как для жизни, так и для последующей перепродажи. Поэтому стратегические инвесторы активно фильтруют планировочные решения, понимая, какие лоты будут востребованы арендаторами или конечными покупателями.
Третий фактор — возможность гибкого входа. Застройщики предлагают рассрочки, поэтапную оплату, иногда фиксируют цену при минимальном первоначальном взносе 10–15 %. Для инвестора это создаёт эффект финансового плеча: рост цены идёт на весь метраж, а реальный вложенный капитал меньше. Именно поэтому во многих кейсах по инвестициям в новостройки на ранней стадии доходность на собственные средства оказывается значительно выше, чем простой процентный рост квадратного метра по контракту.
Пример из практики: как работала инвестиция 2021–2024 гг.
Инвестор в 2021 году зашёл в комплекс комфорт-класса на окраине Санкт-Петербурга на этапе котлована. Средняя цена договора — 135 000 ₽/м², однокомнатная квартира 38 м², общая стоимость около 5,1 млн ₽. Первоначальный взнос — 30 %, остальное — рассрочка до момента ввода. К 2024 году дом сдан, рыночная цена схожих лотов у риелторов — 185 000 ₽/м², то есть около 7 млн ₽. Потенциальная «бумажная» доходность по объекту — примерно 37 % за три года, или около 11–12 % годовых в реальном выражении с поправкой на инфляцию.
Если пересчитать на вложенный капитал, ситуация ещё интереснее: собственных средств инвестор внёс порядка 1,5–1,7 млн ₽, остальное платилось по рассрочке из аренды и дохода. На выходе при продаже за 7 млн ₽ и чистой марже около 1,5 млн ₽ внутренняя доходность на капитал превысила 20 % годовых. При этом проект не был сверхрискованным — крупный застройщик, эскроу-счета, хорошая транспортная доступность и прогнозируемый спрос.
Аргументы «против»: от заморозки стройки до потери ликвидности
Покупатель на ранней стадии фактически берёт на себя временной и рыночный риски. Если проект попадает в неблагоприятную макроэкономическую фазу (рост ставок, падение спроса, изменение градостроительной политики), повышение цены может оказаться минимальным. Есть кейсы 2014–2016 годов, когда люди ждали ввода домов 3–4 года, а к моменту получения ключей могли продать квартиру лишь с символической наценкой, едва перекрывающей инфляцию. В результате инвестиция превращалась в аналог консервативного вклада, но с гораздо меньшей ликвидностью.
Второй риск — затягивание сроков строительства. Несмотря на эскроу, нормативные сроки переносятся регулярно: проблемы с подрядчиками, логистикой, подключением коммуникаций, корректировкой проекта. В 2022–2025 годах доля переносов ввода в крупных городах, по разным оценкам, колебалась в диапазоне 20–35 % проектов. При этом инвестор не может оперативно «выйти» без потери: продать объект в незавершённом доме сложнее, дисконт к рыночной цене может достигать 10–15 %.
Третий риск связан с качеством реализации. Даже известный застройщик может сдать объект с ухудшением отделочных стандартов, урезанием благоустройства или спорными решениями по коммерческим помещениям и парковкам. Бумажный рост метра не всегда конвертируется в реальный спрос: можно получить квартиру в «переупакованном» микрорайоне с избытком предложения, где аренда стоит ниже расчётной, а экспозиция при продаже растягивается на месяцы.
Технический блок: ключевые риски при раннем входе
1. Строительный риск: перенос сроков, снижение темпов работ, смена подрядчиков.
2. Финансовый риск: ухудшение условий ипотечного кредитования, рост ставок, изменение условий господдержки.
3. Регуляторный риск: изменение правил застройки, ограничение этажности, транспортные и экологические ограничения.
4. Рыночный риск: переизбыток предложения в локации, заморозка соседних проектов, негативный новостной фон.
5. Качественный риск: ухудшение характеристик проекта, экономия на материалах, слабая эксплуатационная компания.
Как изменилась безопасность сделок после реформы долевого строительства
С введением эскроу-счетов участник долевого строительства по 214‑ФЗ получил базовую защиту от классического банкротства застройщика. Сейчас деньги покупателя блокируются на счёте в банке и перечисляются застройщику только после ввода дома. Если что-то идёт принципиально не так, существует механизм возврата средств. Таким образом, юридический риск полного «обнуления» вложений, который преследовал рынок до 2010‑х, существенно снизился.
Однако эта защита не отменяет рыночных рисков: объект могут сдать позже заявленного, в другом виде, с менее интересной инфраструктурой. Кроме того, банки, контролируя финансирование, могут ограничивать темпы роста цен или давать застройщику дополнительные кредитные каникулы, что искажает конкурентную среду. В результате покупка квартиры в строящемся доме цены становится не только отражением себестоимости, но и функцией банковской стратегии по конкретному проекту. Это важно учитывать, анализируя потенциал роста.
Цифры и факты: когда «цифра» работает на вас, а когда — против
Если отбросить крайности, в 2026 году по крупным городам России можно ориентироваться на следующий усреднённый диапазон: разумный ожидаемый рост стоимости от котлована до ввода — 15–30 % в реальных (с учётом инфляции) величинах для качественных проектов в востребованных локациях. Всё, что выше, требует отдельной проверки и, как правило, опирается на дефицит предложения или скачок инфраструктурной привлекательности (новая станция метро, развязка, деловой центр).
В то же время есть сценарии, когда рост оказывается символическим — 5–10 % за 3–4 года. Такое часто встречается в перенасыщенных спальных районах типовой застройки, где конкурируют десятки похожих ЖК. Там покупатель, решивший инвестировать в новостройку на ранней стадии без тщательного анализа, по сути фиксирует деньги в «бетоне» с доходностью, сопоставимой с депозитом, но при этом несёт дополнительные операционные риски — от простоев строительства до простоя квартиры в аренде.
Пример из практики: неудачная инвестиция 2018–2023 гг.
Покупатель в 2018 году зашёл в массовый проект эконом-класса в пригороде Екатеринбурга, на этапе начала монолита. Цена — около 65 000 ₽/м², двухкомнатная квартира 55 м², итого примерно 3,6 млн ₽. Дом ввели с двухлетней задержкой, в 2023 году. К этому моменту средняя цена по локации выросла до 80 000 ₽/м² — номинальный рост 23 %. Но учитывая инфляцию за период и удорожание ремонта, реальный прирост покупатель оценивает как «около нуля». Арендный рынок оказался слабее ожиданий, заполняемость квартиры держалась на уровне 70–75 %, что резало доходность. В результате итоговый финансовый результат лишь немного превысил банковский вклад, но при существенно более высоких нервах и управленческой нагрузке.
Как подойти к вопросу: выгодно или рискованно именно для вас
Чтобы рационально ответить для себя, выгодно ли покупать квартиру на котловане, важно не столько слушать общие тезисы, сколько просчитать свой сценарий: горизонт владения, план использования (жить/сдавать/перепродавать), уровень допустимого риска. Для этого стоит разложить сделку на несколько блоков: стоимость входа, прогнозируемую цену выхода, динамику арендного рынка, альтернативную стоимость капитала (что вы могли бы заработать на тех же деньгах в других инструментах).
Практика показывает, что у большинства частных инвесторов работает простая логика: если по консервативному сценарию объект даёт 2–3 процентных пункта годовых сверху над депозтом после всех расходов и налогов — инвестиция имеет смысл. Если без оптимистичных допущений получается лишь паритет с безрисковым инструментом, тогда смысл брать на себя строительные и управленческие риски сомнителен. В этом и заключается ключевое отличие 2026 года от 2000‑х: рынок стал более рациональным, эффект «легких» 50–70 % на перепродаже почти исчез вне уникальных локаций.
Технический блок: чек‑лист перед входом в проект
1. Анализ застройщика: история проектов, доля перенесённых сроков, финансовая отчётность, рейтинг банков-партнёров.
2. Проверка юридической схемы: ДДУ по 214‑ФЗ, эскроу-счета, отсутствие «квази-договоров» и серых схем.
3. Оценка локации: плотность застройки, планы города, транспорт, социальная инфраструктура, конкурирующие объекты.
4. Финансовая модель: расчёт чистой доходности с учётом ипотеки, налогов, ремонта, простоя и комиссии при продаже.
5. Выбор конкретного лота: планировка, этаж, вид, ориентация по сторонам света, удалённость от шумных зон.
Покупка для жизни и для инвестирования: две разные логики
Важно разделять мотивацию: одно дело, когда человек покупает жильё для себя и семьи, и совсем другое — когда он действует как инвестор. В первом случае ключевым становится потребительский эффект: возможность зафиксировать желаемый формат и локацию по пока ещё доступной цене, пусть даже без максимальной финансовой отдачи. Для семьи, планирующей переезд через 2–3 года, покупка «в стройке» часто становится инструментом дисциплинированного накопления: фактически ипотечный платёж выполняет функцию принудительного сбережения.
Во втором случае — при чисто инвестиционном подходе — эмоции нужно максимально отстранить. Здесь критичны ликвидность, потенциальный спрос арендаторов и покупателей, сценарии выхода (продажа на этапе ближе к сдаче, сразу после или после периода сдачи в аренду). Ошибка многих частных инвесторов в 2020‑х заключалась в том, что они путали эти два режима: покупали «как для себя» (просторные лоты, высокие этажи, дорогую отделку), а затем пытались позиционировать объект как массовую инвестиционную квартиру, где рынок ждёт совсем другого соотношения цены и характеристик.
Вывод: когда ранняя стадия — шанс, а когда — лишний риск
Покупка квартиры на ранней стадии строительства в 2026 году перестала быть ставкой «пан или пропал», как это порой случалось в эпоху «дикой долёвки». Эскроу-счета, жёсткий банковский контроль и более зрелый рынок действительно уменьшили вероятность катастрофических сценариев, однако не убрали риск недостаточной доходности и просчёта с локацией. Ранняя стадия остаётся инструментом для тех, кто готов глубоко анализировать проекты, считать сценарии и принимать, что деньги будут «под замком» несколько лет.
Если вы планируете жить в квартире сами, ранний вход может позволить зафиксировать комфортную цену и получить лучший выбор планировок, смирившись с ожиданием. Если ваша цель — инвестиции, придётся мыслить сухими цифрами и критично оценивая каждый объект, а не «новостройки на ранней стадии продаж» вообще. В последних циклами рынке хорошо зарабатывали не те, кто просто шёл на котлован, а те, кто системно сравнивал проекты, учитывал городскую политику и не стеснялся выходить из неудачных инвестиций, даже если это означало меньшую прибыль, чем хотелось бы поначалу. В этом и заключается современный ответ на вопрос: выгодная инвестиция или лишний риск — всё зависит не от стадии строительства как таковой, а от качества анализа и дисциплины самого покупателя.